据我所知，大部分房地产开发商没有自己的销售团队，销售事务都是外包给房产销售代理公司。开发商为楼盘的每套房子定一个底价，代理公司根据这个底价进行销售，最终代理公司能拿到销售总额的1%作为佣金，当然还有更高的。

而实际销售过程中，代理公司会根据开发商的底价上浮一定百分比进行销售。一方面是为了方便以后推出的优惠政策；另一方面，溢出的价格赚到就入了自己口袋啦！

当然这种“勾当”也并非只有代理公司会做。很多小开发商为了省钱，不请代理公司，毕竟1%的销售总额做佣金也不是小数目。老板随便找个做过销售的亲戚朋友来坐镇售楼处，也不管他之前是卖马桶的还是卖猪肉的，再招几个刚毕业的大学生就开始卖房了。这样的售楼处更为混乱，老板只看业绩，对过程不管不顾，中饱私囊的人更是不少。

其实不论是什么套路，最终这部分溢出的价格还是由购房者来承担了。

从事销售行业，口才很重要，讲通俗点，就是要会“忽悠”。

马云就承认自己“善忽悠”。“说我善忽悠，我自己承认，12年前我忽悠了18个人，我记得还忽悠了王中军，华谊兄弟，他先忽悠我，要我投资他；我把他忽悠成有理想成为中国最大的电影公司。我觉得看到这些忽悠的结果和成果，今生已经很满足了，所以我还会一直的忽悠下去。”

买过期房的人都知道，有的楼盘连地基都没打就开始卖房了，售楼员站在沙盘前指点江山，对你口若悬河，滔滔不绝，说到你动心为止。如果你真信了他们说的每一句话，那你就太天真了。基本有一半是在“忽悠“。

这些“忽悠”的话题主要集中在公摊面积、采光、层高、绿化率、物业费、周边配套等。售楼员为了促进销售，瞒报各种数据。我见过最夸张的，有个楼盘都没敲定物业公司是哪家，售楼员居然能报出物业费的价格，睁眼说瞎话的典范。

通常情况下，传统地产项目为增加客户的体验感受，往往会耗巨资打造园林景观和样板间，无论工期还是成本，都是不小的负担。而对于多期开发的项目来说，又常常面临着规划的调整带来的重做样板的尴尬。

CAVE沉浸式虚拟空间技术，是将虚拟现实技术与地产营销需求结合的完美产品。购房者在一间十平米左右的空间里，仅用一只3D鼠标，就能以第一视角自由体验上百平米的样板间或者上千平米的园林景观。而且，室内光线、室外风景都可以真实模拟出来，突破了传统园林景观和样板间无法互动的瓶颈，增加真实感与现场感，节省了空间和成本。

而CAVE的另一个优势在于。它可以自由移动组装，对于希望在房展会上有创新表现的开发商来说，无疑是最佳选择之一。

黑科技三：交互数字沙盘

在这个信息严重过剩的时代，地产商需要沙盘以崭新的面貌示人，以此博得更多的眼球，从而增加潜在购房者的数量。

在国外，交互数字沙盘在房地产营销中大行其道，在一堆单色的模型上，通过复杂的结构投影技术，让原本生硬的模型沙盘“活起来”，路上有车流穿梭，楼里有灯光变化，甚至白天黑夜、四季风景，都能够真实的模拟出来，让人真实能直观的看到项目未来的生活氛围。

黑科技四：增强现实（AR）系统

目前的房地产营销中，对楼盘和户型的展示大多是沙盘模型和户型图等较平面的传播方式，对消费者来说已经习以为常，甚至会让人感到麻木，对于开发商来说也无疑是成本上的巨大支出。

而移动互联的出现和应用，改变了用户行为模式，也对房地产营销手段带来革命性影响，例如，利用增强现实技术（AR），一改楼座和户型的平面传播方式，面对一个简单的物品或者图案，甚至只是一张百元大钞，只需要用手机轻微一扫，就可以呈现立体建筑浏览、立体户型、业态布局等详尽的信息，给目标客户带来难以比拟的感官体验，并且降低了地产商的宣传成本。

黑科技五：交互式样板间

对于房子这种大部分人一生中最大的一笔交易来说，要做决定很。不管销售人员对着毛坯房如何描述，非专业的客户也很难想象出以后在这个水泥空间中的家的具体模样。

在这种环境之下，交互式样板间“应运而生”，购房者可以选择一个户型，自主挑选不同的建材、家电搭配，虚拟装修不同的功能空间，细化到一块地砖、一个水龙头，都可以进行选择替换，同时还有投影画面实时显示装饰效果，看到居住房屋的硬件标准、工程质量、房屋结构，甚至还能体会到入住后的物业服务和景观。在互动中最大程度上实现对未来“家”的想象，以“所见即所得”的现场环境，扫除众多夸张房产广告带来的视觉疲劳。